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落戶放開,樓市如何應變?
人氣:345      發布時間:2019-5-7 8:43:19

在當前“房住不炒”房地產市場調控定位下,人口流動正在成為影響房價的最重要因素之一。也因此,日前國家發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》(簡稱《任務》),引起了市場對房價上漲的討論。《任務》提出“推動1億非戶籍人口在城市落戶目標取得決定性進展”“繼續加大戶籍制度改革力度”等內容,有輿論誤以為此舉是為樓市調控“變相松綁”。

分析人士指出,落戶放開是要讓那些為大城市做出貢獻的新市民住有所居,與“房子是用來住的,不是用來炒的”基調相一致,“落戶放開”不等于“樓市松綁”。但是,客觀上市場對住房的需求會出現上升,各城市應落實好“一城一策”,推進租購并舉、多渠道保障住房供應,防止房價波動激化供求矛盾。

近3億流動人口面臨落戶選擇

國家統計局數據顯示,2018年末,全國常住人口城鎮化率為59.58%,戶籍人口城鎮化率為43.37%。與發達國家75%以上的城鎮化率相比,我國還有很大的增長空間。

為推動新型城鎮化建設,《任務》提出:

在此前基礎上,城區常住人口100萬~300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;

城區常住人口300萬~500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制;

超大特大城市要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模、精簡積分項目。

加大力度引進人口正在成為近幾年城市競爭重點之一。今年2月,西安在不到兩年內第7次降低落戶門檻,明確本科(含)以上學歷者落戶不受年齡限制;本科以下學歷者,年齡在45周歲以下均可落戶。3月19日,河北省省會石家莊市取消了在城區、城鎮落戶“穩定住所、穩定就業”遷入條件限制,全面放開城區、城鎮落戶,成為首個實施落戶零門檻的省會城市。

瞭望記者采訪獲悉,《任務》出臺后,多個城市積極響應。上海、深圳明確將優化調整積分落戶方式,增加落戶人數;杭州降低落戶門檻至大專畢業生,南京謀劃降低門檻增加公共服務吸引人口……中原地產研究中心發布的報告顯示,截至目前,2019年發布各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過50個,力度與數量均刷新歷史紀錄。特別是二三線城市,發布人才落戶、補貼購房等政策井噴。

根據《任務》的要求,全國所有城市都將受到這一政策影響,特別是多數二線城市,今后要取消重點群體的落戶限制。按照國家發改委規劃司相關負責人的解讀,重點群體主要指在城鎮穩定就業生活的新生代農民工、在城鎮就業居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口、農村學生升學和參軍進入城鎮人口。

“我國目前仍有2.7億~2.9億流動人口,他們在城市打工,但是戶籍仍在農村。”江蘇省社科院原院長宋林飛說,造成這種現象的原因,既有農村土地制度因素,也有一些城市不愿意放開戶籍帶來的阻力。及時放開落戶限制,積極引導外來人口落戶,有助于城市更好地發展自身優勢產業,提升城鎮化水平。

人口流動引發樓市漲落預期

業內人士指出,城市戶籍放開形成的人員流動變化對一個地區的經濟發展將產生多方面的影響。例如,對房地產的供求將產生直接影響。近日,網上有截圖顯示,黑龍江省鶴崗市房價已低至一套46平方米的住房總價16000元,折合一平方米約348元,本刊記者到鶴崗進行了實地調查。

在網絡截圖顯示的低價房源所在地九州松鶴小區、沿河北小區等地,記者看到,這些小區多遠離市中心,且由幾十棟樓構成,規模較大,大量棚改拆遷戶居住于此。循著房源信息,記者走入九州松鶴小區12號樓7單元,步行至頂樓見到售房人范先生,他將自己建筑面積48.51平方米的棚改房以2萬元的價格出售。“當時棚改我按照平米數置換了兩套棚改房,一套是一樓,另外一套就是七樓頂層這一套,擋光加上沒電梯、沒裝修,在鶴崗頂樓幾乎沒人要。”范先生說。

鶴崗多個房產中介工作人員告訴記者,2013年、2014年前后,煤炭產業下行,鶴崗等煤城經濟下滑后,便出現了房價的回落。“房價最高點時,單價4000元/平方米的樓盤很多,后來就慢慢往下走,目前房價在2000元至3000元每平方米間波動。”根據第六次全國人口普查的數據,2010年鶴崗常住人口為105.86萬人。從2010年到2017年,鶴崗常住人口減少了約5萬人。業內人士認為,鶴崗目前房價與人口減少有一定關系,購房者及購房資金外流,改變供需結構影響了房價。

與鶴崗人口流出導致房價出現下滑相反,在珠三角、長三角、華中、西南等幾大城市群的主要城市,甚至是城市群內的中小城市,近年來由于人口不斷流入,房地產需求量相應增加,房價穩步上漲,甚至出現階段性漲幅過大的壓力,突出表現是萬元縣城成為普遍現象。華創證券發布的報告顯示,由于重點二線城市大力引進人口,2017年杭州、武漢、西安和南京等城市戶籍人口增速都達到了歷史峰值,新增人才落戶增長率是城市自然人口增長率的4~6倍,帶來了上述城市2017年商品房成交量不同程度地增長。此輪落戶放開的消息傳出,一些城市的二手房市場已經出現活躍的跡象。

堅守“房住不炒”提升公共服務

按照《任務》的要求,目前國內約有100個城市將進一步放寬放開落戶政策。專家認為,對重點二三線城市而言,這將在一定程度上提升城市人力資源質量,為當地轉型發展和產業升級提供有力支撐。對三四線城市來說,落戶限制的取消,將在一定程度上為城市聚集大量的勞動人口,為這些城市加快發展帶來新活力。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,相應地,會對購房需求產生較大影響。江蘇大學校長顏曉紅說,新型城鎮化的一個核心內容是城鄉公共服務均等化,這也是提高城鎮化質量的關鍵。未來全國范圍內除了一線城市,城市土地供應將與人口增長掛鉤,這將大大緩解住房供求矛盾,從根源上做到穩地價穩房價,保障房地產市場平穩健康發展。

另一方面,可以有效控制城市化過程中盲目“造城”和城市無序擴張亂象,提高土地利用效率。“各地應當搶抓落戶放開帶來的新機遇,讓人口‘引得進、留得住、用得好’。”

業內人士指出,放開落戶肯定會增加房地產市場需求,但地方政府必須明確的是,只有留住人、做強產業,才能讓本地房地產市場有實實在在的支撐。僅僅取消戶籍制度,如果不提升公共服務,做到人盡其才,才盡其用,等于什么也沒做。業內專家認為,圍繞新型城鎮化建設,各地在發展中應拋開房地產思維,圍繞提升城市發展質量做文章。365地產家居網首席戰略官胡光輝說,各地應抓緊配套公共資源,利用好政策帶來的機遇,提升城市競爭力。

鄧華寧 王君寶/《瞭望》新聞周刊

  
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