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如何破解“夾心層”住房難
人氣:2660      發布時間:2018-6-12 13:18:22

日前,住建部印發《關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》(以下簡稱《意見》),鼓勵兩市在共有產權住房建設模式、產權劃分、使用管理、產權轉讓等方面進行探索,為著力改善城鎮中低收入住房困難家庭居住條件,明確了下一步發展目標。在房價高企的背景下,共有產權住房的出現,無疑為剛需群體帶來了希望。在全國各地紛紛探索新型保障房形式,滿足城市“夾心層”“新市民”住房需求的背景下,天津的住房保障體系能否由此更加完善?改革方向又在何方?近期,記者走訪了本市部分保障房項目,采訪了相關部門、市人大代表和專家學者。

完善保障政策迫在眉睫

住建部的《意見》明確,共有產權住房以滿足新市民住房需求為主要出發點,以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障,通過推進住房供給側結構性改革,加快解決住房困難家庭的基本住房問題。京滬共有產權住房試點的實施模式在細節上雖然各有不同,但目標都是瞄準解決城市困難家庭和新市民的住房剛需。

在采訪中,多位專家學者表示,共有產權住房從產權意義上保護了保障房人群的資產升值權,體系內流轉又可以做到避免過度福利化。未來共有產權住房購房者退出后,再購房群體依然是共有產權住房群體,避免了過去經濟適用房小區大量轉商的現象,減少了帶有投資屬性需求進入共有產權市場。

“京滬共有產權住房試點有兩個共同特點,一方面是低價格,以有限產權的形式來保障房價維持在一定水平以下,確保剛需家庭買得起;另一方面是限轉讓,京滬分別通過嚴格限定轉讓年限、轉讓價格和政府持有部分產權不變的方式,來抑制投機需求、壓縮牟利空間,使共有產權房切實發揮出房地產市場‘穩定器’的作用。”天津城建大學教授王振坡表示:“京滬兩市對共有產權住房的探索,為天津完善保障性住房體系帶來了啟示,也提供了借鑒。天津的住房保障制度建設在全國起步較早,其中限價房作為一種限價格、限套型(面積)的保障房類型,也存在保障對象不精準,容易引起投資、投機型需求等問題。因此,面對當前新形勢,天津如何結合自身實際探索住房保障的新思路、新舉措,加快落實‘房子是用來住的,不是用來炒的’定位,完善和創新限價房政策已經迫在眉睫。”

凈化市場杜絕“捷徑”

住建部《意見》強調,確保共有產權住房是用來住的,不是用來炒的。這也是本市住房保障政策始終貫穿的宗旨。但由于申購限價房有一定門檻以及搖號概率,被一些違規中介和不法分子看中了“商機”。有些中介聲稱可以“代辦買房”,但中介費要價高達二三十萬元。想買到限價房,真的能走“捷徑”嗎?

對此,市國土房管局回應稱,本市住房保障政策明確規定禁止中介代理,開發企業也在登記現場公開發表聲明,承諾未委托任何個人或其他組織參與限價房項目銷售,提醒購房者切勿聽信不實言論,避免造成財產損失。同時,市國土房管局表示,已要求各區房管局在住房保障受理窗口進行醒目提示,警惕不法分子發布類似不實信息。

作為市人大代表,雙新街道辦事處主任謝長杰多年來一直關注著住房保障領域的熱點問題。在采訪中,他表示,目前本市限價房項目搖號過程由開發建設單位組織,搖號采取電腦軟件搖號,搖號軟件由第三方機構審核。雖然層層把關,但仍未完全杜絕不法分子以代買限價商品房、代辦相關手續為由,騙取訂金、好處費等違法行為。一方面,應提醒申請家庭切勿聽信不實消息,自覺抵制,避免造成財產損失,不讓“房蟲子”有市場、有氣候。另一方面,相關部門也應繼續加大對中介的監管力度,對這些機構和個人一經發現,嚴肅依法查處,構成犯罪的,依法追究責任。

據悉,為確保限價房銷售公開公平公正,本市房地產行政管理部門對限價房銷售進行嚴格監管,持續開展網絡篩查,及時追蹤治理所謂的“代售”信息,對涉及的中介機構進行調查處理,積極凈化市場環境。近年來,已先后對經市民舉報查實的奪標房地產經紀公司南開區二緯路店、和平區雅迅地產、文和房地產經紀公司等進行了處理,在媒體上予以曝光,責令刪除虛假信息、規范經營行為。

加快房源供應適時調整政策

受房地產市場變化影響,從去年底開始,本市限價房申請量出現明顯增加。由于限價房購買資格證有效期只有一年,有些市民擔心,如果資格證到期還沒買到房子,怎么辦?對此,記者采訪了本市相關主管部門和業內專家。

據了解,今年本市發布的《關于2017年限價商品房房源信息的公告》明確,2017年全市將有1萬多套新的限價房上市銷售,其中北辰區雙青新家園9000套左右,西青區大寺新家園2000套左右。市國土房管局相關部門表示,目前,對于已經具備銷售條件的項目,將督促其進一步加快辦理各項手續,年內將實現全部上市銷售。此外,另有東麗區華明鎮、西青區密云路約2000套左右房源正在抓緊建設,力爭年內上市。

面對限價房申請量迅速增加的情況,專家認為,一方面政府部門、開發商應共同努力,加快房源供應,另一方面應做好房地產市場動態監測,對市場作出科學預判,適時進行相關政策調整,增加供地,以滿足群眾實際住房需求。市人大代表、行通律師事務所主任王雪莉表示:“除了政府部門對保障房項目加緊督促督辦外,可以采取市區結合的方式,充分調動各區主動性,通過集中新建和在普通商品住房項目中配建保障房,加大房源籌集力度。同時,為了實現房源早上市,對于已取得限價房建設土地的開發建設單位,應引導他們盡早開工,及時辦理相關手續,對延誤建設進度的,要嚴加處理。對已經具備銷售條件的開發商根據建設進度,可以分批次申請辦理銷許,建好一棟樓申請一棟,建好一棟樓批準一棟,多方推動實現房源盡早上市。”

采訪中,市國土房管局相關負責人透露,針對住建部出臺的相關政策,近期本市住房保障相關部門正在結合本市實際,組織專家研討,對限價房管理的相關政策、制度和具體措施進行探索創新,將適時推出本市保障房相關新政策、新舉措,更好地惠及民生。

鼓勵自住改善還須關閘蓄水

截至目前,本市已經連續11年將住房保障列入20項民心工程。到2016年底,累計開工建設各類保障房已達到79萬套。其中,群眾最關心的是限價房,而限價房最吸引人的毫無疑問是價格。

據了解,目前本市限價房的銷售價格大約比周邊普通商品房低20%,購買滿5年后方可上市轉讓,交易稅費與普通存量住房相同。自去年以來,受房地產市場價格攀升影響,在群眾踴躍申請、項目銷售火爆的同時,也暴露出投機炒作、低買高賣的問題。對此,天津社會科學院經濟社會預測研究所所長盧衛表示,保障性住房尤其是限價房,應從保障基本住房需求出發制定政策、精準保障、精細管理,如何揚住房居住屬性之長、抑投機屬性之短,成為關鍵。

“保障房年年新建、年年增加供應,一方面政府每年持續大力度投入建設保障性住房,另一方面仍有一些人群惡意投資、投機性購買,人為造成住房困難家庭實際需要得不到充分滿足。”盧衛說:“按照現行限價房滿5年后可上市轉讓的政策,只要買到限價房,等上幾年,就能包賺不賠。這讓一些存在投機心理的人加入了申購限價房的行列,使限價房資源不斷外流。”

盧衛表示,從此次住建部出臺的《意見》來看,倡導的方向是以滿足基本住房需求為主要出發點,提供基本保障。因此,為了抑制投機牟利的情況,今后再上市的限價房項目,也應充分提高限價住房的使用效率,借鑒共有產權住房運行的經驗,收緊5年可上市轉讓的口子,形成鼓勵自住改善、政府優先回購、循環流轉的封閉運行體系。“只有讓限價房始終切實用于保障困難家庭的自住需求,才能使更多的房源滿足剛性需求,解決真正困難群眾的住房需求。此外,在供給上還應堅持限房價與限套型、限面積掛鉤,加強‘準入’‘準出’的機制創新和立法建設,不斷加大執法力度,提高違法成本。”

要“特惠”更要“精準”

國慶節長假前,家住在南開區的市民楊彪終于申購到一套限價房。“我的運氣算不錯,跟我一塊兒申請的好多人都還在搖號,我搖了3次就買到了。”他在9月份申請了北辰區榮歡園限價房項目,最終幸運地買到了“心儀”的83平方米二居室房源,總房款約90萬元,他選擇了一次性付款。楊彪告訴記者,目前他們一家4口住在一套50平方米的老房子里,之前看過大半年的商品房,都覺得太貴,“這里的限價房單價才1萬元/平方米,確實很便宜,遠一點兒也值。”

據了解,目前本市限價房申請流程包括獲得申請資格、登記搖號、簽訂購房合同等。在此過程中,大多數項目是通過搖號順序來確定選房順序,這也是在限價房申購中最容易“卡殼”的一關。“我們在接受登記、組織搖號選房過程中經常會看到,一些群眾家里十分困難急需住房,但很多次就是搖不上號。還有的群眾家里人口多,需要買兩居室較大戶型,雖然搖上號了,但等選房時較大戶型已經被前面的人選完了,只剩下一室戶型,還是解決不了住房實際困難。”住宅集團保障房銷售經理張雷告訴記者。

“保障性住房要實現‘特惠+精準’,才能發揮出最大效果,才能更惠民。”天津南開大學教授陳耀東接受采訪時表示:“北京、上海的共有產權房都是面向符合規定條件的住房困難群體供應,優先供應無房家庭。其實,就保障性住房的類型而言,不僅是共有產權房,其他如公租房、限價房等享受政府優惠政策的保障性住房都應該優先供應給住房更困難的家庭。”

“限價房不是免費午餐,不是人人都可以輕松享有。目前,本市公租房的做法是按照家庭人口數量配售對應房屋戶型。這一方法也可以引入限價房政策中。限價房的申購過程既要向真正住房困難家庭傾斜,更要充分體現實質正義和程序正義,細化搖號規則、規范搖號程序。比如,在具體操作層面,讓無房家庭、多人口家庭優先搖號,按照無房且多人口家庭、無房或多人口家庭以及其他家庭的順序分組搖號,確定入圍家庭和選房順序,從而實現合理分配房源。”陳耀東說。

此外,通過動態監管及時發現不符合條件的家庭并取消其資格,也是讓限價房發揮最大效果的有效途徑。限價房從申請到購買需要一個較長過程,在此期間,有的申請家庭在婚姻、人口、住房等方面發生了變化,比如結婚了、人口死亡了,或者通過購買、贈予、繼承等方式增加了住房,導致該家庭購買限價房時實際上已經不再符合條件了。對此,陳耀東認為,有必要建立限價房申購過程中的動態監管制度,從申請資格到項目登記搖號、簽訂合同,各個環節都應對申請家庭的人口、婚姻、住房等情況進行復核,符合條件的繼續辦理購房手續,不再符合條件的應取消購房資格;對于申請家庭而言,在家庭情況發生變化后,也應主動到相關部門進行申報說明,不再申購限價房。限價房資格證上也可增加持證期間注意事項、分組搖號規則等內容,方便群眾及時充分了解相關政策。

  
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